Abogados especialistas en ejecución hipotecaria

En Garnez Abogados examinamos de manera individual y detallada cada préstamo o hipoteca de nuestros representados que enfrentan endeudamiento, con la intención de brindar una orientación altamente eficaz y esclarecer los pasos a seguir, ya sean jurídicos o no jurídicos, que se pueden iniciar.

Nuestra agrupación de expertos en legislación bancaria y financiera ofrece asesoría legal ante cualquier incertidumbre que pueda presentarse y respaldo integral durante el proceso completo de ejecución hipotecaria.

El compromiso de una hipoteca representa una responsabilidad económica ineludible para el deudor; por consiguiente, cuando la estabilidad económica se ve afectada por cambios inesperados (tales como incrementos significativos en la inflación o alzas en las tasas de interés), como es el caso, el ámbito financiero familiar se ve en riesgo de entrary llevar la situación a un estado crítico. Nuestros letrados especializados en el derecho civil ubicados en Madrid dilucidan cuáles son las alternativas disponibles para afrontar y solventar estos retos tan intrincados y sensibles.

Ejecución hipotecaria

Un proceso de ejecución hipotecaria se materializa mediante una serie de acciones legales que se inician cuando el banco opta por interponer una demanda y presentarle al titular de la hipoteca ante un juez. El motivo: la falta de pago de las mensualidades estipuladas en el contrato de la hipoteca. En ese instante, se solicita el remate del inmueble afectado por la hipoteca, incluyendo el desalojo del mismo tras su venta.

Por consiguiente, a través del trámite de ejecución hipotecaria, el banco persigue conseguir una resolución judicial que le permita enajenar la propiedad para resarcir la deuda pendiente ocasionada por el incumplimiento del prestatario. La entidad crediticia califica la relación financiera con su cliente como improductiva y sancionadora, y activa el mecanismo jurídico para recobrar los montos impagos.

Las prácticas indebidas de los bancos y la inserción de términos leoninos en los contratos de préstamos hipotecarios han conllevado a que, con frecuencia, los sujetos con hipotecas sean incapaces de cumplir con las responsabilidades inherentes al crédito firmado con una entidad, resultando en un proceso de ejecución hipotecaria que puede culminar con la pérdida del domicilio donde reside el individuo, y todo ello a raíz de una orientación inapropiada por parte del banco al comercializar el producto financiero o un giro adverso en la situación económica del deudor.

Como anticipamos, esta realidad engendra un elevado número de procesos de ejecución hipotecaria que pueden derivar en una subasta pública. Por esta razón, para eludir tal destino, es preciso evidenciar la inclusión de términos desproporcionados tales como la cesión del crédito (que implica un cambio en la titularidad de la deuda y, por ende, la entidad no está habilitada para exigir al deudor en un proceso de ejecución hipotecaria), la condición de vencimiento adelantado, los avalistas o fianzas personales, intereses o tarifas exorbitantes, entre otros muchos reconocidos por los veredictos judiciales.

Hasta el año 2008, las instituciones financieras aprobaron de forma indiscriminada y negligente préstamos y créditos con garantía hipotecaria. Bancos y cajas de ahorros dejaron de lado la correcta aplicación de las normas hipotecarias, otorgando créditos de grandes sumas a individuos con ingresos moderados, incorporando cláusulas extremadamente gravosas, lo que derivó en una incapacidad de hacer frente a las cuotas mensuales.

En la actualidad, las repercusiones de estas conductas irregulares por parte de los bancos han resultado en innumerables créditos sin pagar, procedimientos de ejecución hipotecaria y hogares que se hallan en riesgo de ser desalojados (o que ya han pasado a ser propiedad del banco).

No obstante, es crucial considerar que, previo a la notificación de la demanda de ejecución hipotecaria, el banco tiene la obligación de emitir una notificación prejurídica al deudor, con la finalidad de conciliar un arreglo amistoso. Este momento es decisivo para dialogar con la entidad financiera, ya que comúnmente este tipo de arreglo consume menos tiempo que los litigios jurídicos. Asimismo, cabe resaltar que este procedimiento es mandatorio de acuerdo con la legislación vigente, de lo contrario, se podría invocar la nulidad del proceso judicial subsecuente.

Actualmente, la crisis de las ejecuciones hipotecarias se ha intensificado, debido a la coyuntura generada por la pandemia del Coronavirus y la subsequente ola de impagos causada por el cese de actividades a nivel nacional. A esto se suma la conducta inescrupulosa de los bancos, como se mencionó anteriormente, desencadenando la acumulación de un sinfín de procedimientos de ejecución hipotecaria, afectando tanto a empresas como a individuos, que incluso podrían verse forzados a perder su residencia habitual.

La Ley 1/2013 de 14 de mayo

Anteriormente señalábamos que, en territorio español, no se ha establecido un marco legal para la dación en pago. Más bien, lo que hay es algo parecido a un planteamiento inicial o una manifestación de voluntades. Para ser más exactos, lo que se contempla es una invitación dirigida a todas las instituciones financieras que se han adherido al Código de Buenas Prácticas del sector, con el fin de que opten por ella y, de esta forma, paralicen el desahucio. Esto siempre y cuando el titular cumpla con una serie de condiciones bastante limitantes que resultan en un número muy escaso de daciones en pago realizadas si lo comparamos con el volumen de desahucios efectuados en el mismo lapso temporal.

En el afán por «mitigar» o «contener» los devastadores efectos de la profunda crisis que ha golpeado nuestra nación desde 2008, crisis que ha perjudicado principalmente a aquellos que han perdido la capacidad de abonar sus hipotecas debido a su situación de desempleo prolongado, en mayo de 2013 se instauró la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Nos detenemos a observar un detalle interesante: casi a mediados de 2013 se promulga la primera ley de tal año. Dentro de esta normativa, se estipulan ciertos requisitos para poder detener el proceso de desahucio de un inmueble:

• Que exista un procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria,
• Que se trate del domicilio principal,
• Que los implicados pertenezcan a sectores de la población considerados como especialmente vulnerables,
• Que las condiciones económicas sean «particulares». Resulta evidente que para acogernos a esta Ley es necesario pertenecer a un grupo vulnerable y presentar unas condiciones económicas particulares. Analicemos qué condiciones establece la Ley para formar parte de estos colectivos y para cumplir con esos requisitos económicos.

Colectivos especialmente vulnerables

Para que la normativa actual reconozca a los afectados como parte de grupos con una vulnerabilidad particularmente alta, es necesario que se encuentren en alguna de las siguientes circunstancias:

• Hogares que califiquen como numerosos de acuerdo con la ley en vigor,
• Núcleos familiares uniparentales con dos descendientes a su cuidado,
• Que en el seno familiar haya al menos un infante menor de tres años,
• Hogares que incluyan a una persona dependiente con una discapacidad reconocida superior al 33%, o que estén en una condición de dependencia, o que, debido a problemas de salud, no tengan la capacidad de trabajar,
• Hogares en los cuales el principal responsable de las obligaciones financieras se encuentre sin empleo y haya agotado los beneficios por desempleo,
• Hogares donde cohabiten en el mismo inmueble una o varias personas emparentadas con el titular de la deuda hipotecaria o su cónyuge hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, que se hallen en una condición de discapacidad, dependencia o sufran una enfermedad grave que les impida trabajar temporal o permanentemente,
• Hogares que alberguen a víctimas de violencia de género, tal y como lo estipula la legislación pertinente, siendo dicha vivienda su residencia habitual.

Circunstancias económicas especiales

Las excepciones financieras a las que alude la normativa de la Ley 1/2013 estipulan que la suma de los ingresos del núcleo familiar no debe exceder un umbral equivalente a tres veces el valor anual del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) distribuido en catorce pagos, cuya cifra se actualiza anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. No obstante, se contempla la oportunidad de rebasar esta barrera en situaciones particulares tales como:

• Es factible alcanzar hasta cinco veces el valor del indicador mencionado para casos en que la persona ejecutada padezca de parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual con un nivel de discapacidad reconocido del 33% o más, o discapacidad física o sensorial con un reconocimiento de discapacidad del 65% en adelante, así como en circunstancias de enfermedades graves que limiten tanto al afectado como a su cuidador en la consecución de un trabajo.

• El margen se incrementa a cuatro veces el IPREM en el caso de hogares donde un integrante sea poseedor de una discapacidad superior al 33%, esté en estado de dependencia o padezca una enfermedad que le imposibilite de manera fehaciente y permanente para ejercer una actividad laboral; o dentro de familias cuya residencia sea compartida por uno o más parientes del titular hipotecario o su cónyuge, hasta un tercer grado de consanguinidad o afinidad, los cuales se encuentren en una condición personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para trabajar.

• Que en el cuatrienio previo al pedido de la solicitud, el núcleo familiar haya experimentado una variación substancial en su estabilidad económica en lo que respecta a la capacidad de afrontar el pago de la vivienda.

• Que el importe de la cuota de la hipoteca sobrepase el 50% de los ingresos netos totales percibidos por todos los miembros de la familia.

• Que se trate de una deuda o crédito afianzado con un gravamen hipotecario que incida sobre el único bien inmueble del deudor y que haya sido otorgado para su adquisición.

Para determinar que la mencionada variación substancial en la estabilidad económica es considerable, la legislación señala que el peso financiero del compromiso hipotecario en el presupuesto familiar debió incrementarse en al menos un 50%, y por núcleo familiar se entiende la agrupación compuesta por el deudor, su pareja legalmente unida o compañero/a de unión estable y sus descendientes, sin importar la edad, que residan juntos en el hogar. Esto incluye aquellas personas vinculadas por una relación de tutela, guarda o acogida familiar.

Es menester que todos estos criterios sociales y económicos sean verificados fehacientemente por el deudor, conforme a la documentación mencionada en el artículo dos de la Ley 1/2013, en cualquier fase del trámite.

Cómo es la acción hipotecaria en España

La iniciación del proceso de ejecución hipotecaria se halla detallada en las disposiciones del ordenamiento jurídico español, más precisamente desde el artículo 685 del cuerpo normativo de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Este marco legal es estricto y no admite flexibilidad cuando los deudores no cumplen con los términos acordados en la contratación de un crédito hipotecario, quedando obligados a satisfacer la deuda con su patrimonio actual y también el que puedan adquirir en el futuro ante dicho incumplimiento.

Según las preceptivas legales, el procedimiento hipotecario se pone en marcha a través de una acción legal interpuesta por la entidad bancaria prestamista. Con ello se da inicio al trámite, que conlleva también el incremento del pasivo por concepto de los costes que se acumulan a lo largo del proceso judicial.

Además, es crucial entender que el propietario del crédito no solo está obligado a abonar los pagos atrasados para evitar la confiscación del bien raíz que respalda la hipoteca, sino que también debe cubrir los montos que la parte acreedora ha invertido en el desarrollo de la acción judicial.

Resulta esencial señalar que, conforme a lo estipulado en la Ley 1/2013, para que una entidad bancaria pueda presentar la reclamación ante las autoridades judiciales adecuadas, la suma de las cuotas impagadas y sin resarcimiento debe alcanzar como mínimo el 3% del total del préstamo adeudado (o el equivalente a 12 mensualidades, si el incumplimiento ocurre durante la primera mitad del periodo del crédito) o el 7% de la cantidad financiada (o 15 pagos mensuales, en el evento de que el incumplimiento se produzca en la segunda mitad de la duración del crédito).

¡Paralice su Ejecución Hipotecaria! Con nuestra ayuda puede conseguirlo:

• Detenemos el proceso de remate de su residencia principal

• Prevenimos los angustiantes procesos de desalojo

• Replanteamos su compromiso crediticio con el banco

• ¡Le brindamos una trayectoria superior a dos décadas!

  Cuestiones asociadas

• Procedimiento de embargo hipotecario

• Préstamos hipotecarios en Moneda Extranjera

• Cláusulas de Límite Inferior

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Bufete Jurídico de especialistas en la protección de derechos de individuos perjudicados por litigios hipotecarios.

La posibilidad de ser desalojado del hogar constituye una circunstancia ante la cual nadie desea encontrarse. No obstante, es clave contar con la certeza de que, en la eventualidad de esa situación no deseada, se dispone del respaldo y orientación adecuados, brindados por abogados sobresalientes en la materia de ejecución hipotecaria.

Las situaciones de ejecución hipotecaria en nuestro territorio han repercutido y continúan repercutiendo en un elevado número de hogares, abarcando una diversidad de estratos y situaciones económico-sociales.

Protegemos sus intereses y los de su núcleo familiar ante estas adversidades. Nuestros letrados expertos están preparados para asistirle en la identificación de la alternativa más favorable.

Ejecución hipotecaria: fases del procedimiento

Primeramente, resulta esencial comprender las etapas comunes en los procesos de ejecución hipotecaria. De esta forma, estará en la capacidad de anticipar qué sucederá a continuación y cuáles son los posibles pasos a seguir:

1. La gestión de cobro extrajudicial: si se acumula un impago de varias mensualidades hipotecarias, el banco se comunica con el deudor para requerir la liquidación del monto adeudado. En este instante, es fundamental entablar negociaciones con la entidad.
2. Presentación de la solicitud de ejecución hipotecaria: al presentar esta solicitud ejecutiva, el banco da inicio al proceso de ejecución hipotecaria. No obstante, es importante conocer que hay diferentes acciones para detener este proceso.
3. El remate bajo mandato judicial: en caso de que no se logre detener la ejecución, se procede a la subasta del bien inmueble entre los licitadores interesados. El dinero obtenido por la tasación del inmueble se destinará a solventar la deuda exigida.
4. El procedimiento de desalojo: tras la adjudicación del bien, se llevará a cabo el desalojo o lanzamiento. Excepto cuando en la vivienda residen personas con especial vulnerabilidad, pues la Ley de Segunda Oportunidad permite suspender este procedimiento en esos casos. Es crucial que esté al tanto de que en cada una de estas fases posee derechos que pueden ser clave para interrumpir el proceso o reducir sus efectos. Independientemente de su situación particular, es aconsejable que solicite asesoría profesional cualificada. Nuestro equipo de abogados especializados en la suspensión de procesos ejecutorios hipotecarios le orientará sobre la estrategia más apropiada para evitar el peor desenlace posible: la pérdida de su hogar. Como se mencionó al inicio, un proceso de ejecución hipotecaria implica un procedimiento extenso y consta de varias fases secuenciales. Es importante señalar que el banco ya ha notificado al deudor extrajudicialmente en repetidas ocasiones sobre el atraso en los pagos antes de proceder con la demanda. Es común que, tras ser informado sobre el comienzo del proceso ejecutorio de la hipoteca, surjan muchas incertidumbres. ¿Qué acciones puede tomar para evitarlo? ¿Dispone de algún derecho que le proteja de perder su hogar? En estas y otras inquietudes pueden ofrecerle respuestas nuestros letrados expertos en ejecuciones hipotecarias en Madrid, que cuentan con un alto nivel de capacitación y vasta experiencia en esta rama del Derecho Bancario y Derecho Inmobiliario. Si la morosidad persiste tras un período, el banco no vacilará en tomar medidas. Por lo general, los pasos de una ejecución hipotecaria y su procedimiento se desarrollan de la siguiente manera:

• Aviso de falta de pago: Normalmente, 15 días después de la primera cuota impagada. La entidad se pone en contacto con el deudor para notificarle sobre el retraso y, simultáneamente, intenta conocer los motivos del incumplimiento.
• Emisión de la notificación formal: Luego de un mes desde el primer aviso, el banco envía un recordatorio escrito del atraso por diversos medios (correo electrónico, SMS, etc.).
• Incorporación en registros de morosos: Si a los 5 meses el titular aún no regulariza el pago de las deudas, es probable que el banco ingrese su nombre en listas de morosidad como ASNEF o RAI, lo cual puede impactar su capacidad crediticia ante otras instituciones financieras en el futuro.
• Iniciación de la demanda: El acreedor acude a los Juzgados de Primera Instancia correspondientes al lugar donde esté inscrito el inmueble para iniciar la demanda contra el deudor. Recordemos que la acción se emprende al acumularse la falta de pago de doce cuotas en la primera mitad del préstamo o quince en la segunda mitad.
• Notificación de la demanda: Cuando el juzgado admite la demanda, llegará al deudor la notificación oficial del procedimiento de ejecución hipotecaria, solicitando nuevamente el pago de la deuda.
• Certificación del Registro de la Propiedad: De no satisfacerse la deuda, el juez ordenará publicar un aviso en el Registro de la Propiedad referente a las cuotas pendientes asociadas al inmueble.
• Fecha y hora para el remate de la vivienda: El anuncio del remate se publicará en los tablones de anuncios de los juzgados, del Registro de la Propiedad y del Ayuntamiento, y en ciertos boletines oficiales. La notificación al deudor sobre el remate no es una obligación, por lo que podría desconocerlo.
• Realización del remate: La propiedad se asignará al postor que ofrezca la mejor puja. Si no se alcanza el precio base o no hay ofertas, el banco podrá reclamar la adjudicación de un porcentaje del inmueble que oscila entre el 50%, 60% o 70%. El titular del crédito seguirá teniendo deudas con la entidad, y el juez, conforme al artículo 579 de la LEC, podrá exigir el pago de la deuda con sus activos presentes o futuros. Hasta la fecha del remate, el titular del crédito puede cesar la ejecución de la hipoteca, abonando las cuotas atrasadas al momento de presentar la demanda, incluyendo los vencimientos de capital, intereses y costas del proceso judicial. Si detiene la acción ejecutiva antes o durante el día del remate, el deudor y la entidad bancaria podrán acordar una nueva negociación por un plazo mínimo de tres años.
• Transmisión de la titularidad del inmueble: Una vez efectuado el remate, el cambio de titularidad de la vivienda se registra a favor del máximo oferente en el Registro de la Propiedad.
• Desalojo o lanzamiento: En situaciones donde se encuentre ocupado el inmueble, se procederá al lanzamiento judicial, la fase final del procedimiento que insta a los ocupantes a abandonar la propiedad con la presencia de un operativo judicial y un cerrajero. En algunas circunstancias, la policía puede acompañar este procedimiento. Conforme a la legislación española, el desalojo no procederá cuando la acción hipotecaria haya sido consignada al acreedor o cuando una persona realice el desalojo por iniciativa propia sin acompañamiento judicial, incluidos aquellos casos en que el inmueble sea la residencia habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad. Destacar que el protocolo de desahucios en España no contempla automáticamente la dación en pago, una medida que permite entregar la propiedad para cancelar la deuda. Cierto es que esta estrategia debe acordarse de mutuo consentimiento, aunque frecuentemente esto implica (desde la perspectiva judicial) que el titular del préstamo todavía adeuda dinero al banco, incluso después de perder su vivienda.

Argumentos para la oposición y paralización de la Ejecución Hipotecaria

Previo a la ejecución de una orden de subasta sobre una propiedad dictaminada por un juez, se puede explorar la utilización de ciertas estrategias para detener dicho proceso. Es fundamental contar con orientación especializada para presentar convincentes evidencias ante la autoridad judicial.

A continuación, se enumeran algunos de estos planteamientos:

• Extinción o expiración de la deuda: puede darse el caso en que el acreedor no justifique adecuadamente su demanda.

• Derechos de propiedad previos: aunque no sea común, puede darse la situación en que se demuestre que el inmueble era propiedad de otra persona antes de ser adquirida por el deudor.

• Equívoco en la cuantía adeudada: demostrar que lo solicitado excede el monto real de la deuda, o que el reclamante demoró en presentar su petición -lo que ocasionó un incremento en los intereses- puede aumentar las posibilidades de éxito.

• Presencia de cláusulas usurarias: entre las más habituales destacan las cláusulas suelo, imposición de intereses moratorios, la exigencia de vencimiento anticipado, los préstamos hipotecarios en divisas extranjeras o las controvertidas demandas de índices de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH). Si se identifican estas cláusulas en su contrato de hipoteca, podría argumentarse su anulabilidad.

Paralización ejecución hipotecaria

Una proporción significativa de los procedimientos de ejecución hipotecaria presentan bases legítimas para ser controvertidos y, como hemos mencionado previamente, tienen la capacidad de ser detenidos. Aquí aludimos a las condiciones desproporcionadas integradas y exigidas por las instituciones de crédito en los contratos de hipotecas y préstamos, las cuales no fueron reveladas y en menor medida aclaradas a los prestatarios al momento de firmar el acuerdo de crédito.

Además, apuntamos hacia el déficit de información suministrada por los bancos a los garantes, quienes no son plenamente conscientes de las responsabilidades que asumen al suscribir las actas notariales en calidad de garantes o fiadores. Esto incluye la cláusula de renuncia a los privilegios de prelación, división y beneficio de excusión.

Condiciones desproporcionadas y fundamentos para la oposición:

• Estipulación de elección de moneda múltiple
• Estipulación de límite mínimo de interés
• Cobros indebidos o exorbitantes
• Referencial de préstamos hipotecarios (IRPH)
• Estipulación de terminación temprana por incumplimiento de los plazos pactados
• Tipos de interés penalizatorios excesivos
• Securitización del crédito y carencia de legitimidad por parte del ente crediticio
• Garantía y renuncia a las prerrogativas de beneficio de excusión, partición y prioridad
• Fianzas personales excesivas
• Valoración errónea del inmueble

Suspensión de los procedimientos de una ejecución hipotecaria

Las instituciones de crédito deberían ejercer una diligencia básica al momento de presentar y vender una hipoteca que vincula a un usuario por periodos extensos de 20 o incluso 40 años, dedicándose a ilustrar minuciosamente cada término incluido y las potenciales repercusiones presentes o futuras que éstas pueden desencadenar, como por ejemplo, una restricción en la tasa de interés o la estipulación que faculta a la institución crediticia a exigir al cliente la cantidad total adeudada (caducidad anticipada) ante incumplimientos por parte del prestatario.

Asimismo, cuando un magistrado nacional se enfrenta a incertidumbres relacionadas con el derecho perteneciente a la Unión Europea, está en su capacidad de recurrir al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, buscando una aclaración sobre el contenido exacto de la legislación aplicable. En tales circunstancias, el juzgador nacional posee la facultad de pausar la aplicación de la ley mientras espera la resolución del asunto prejudicial correspondiente. Este proceso se ha evidenciado por casos como las cláusulas de suelo o las cláusulas IRPH.

De hecho, numerosas cortes judiciales, en vista de la interpretación pendiente por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto a la noción de caducidad anticipada, han optado por poner en suspenso las acciones de ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias

Hoy día, un número considerable de individuos no manifestaron resistencia en tiempos anteriores frente al proceso de desahucio. Ahora se enfrentan a que, en un corto lapso, sus propiedades serán puestas en remate, añadiendo que, debido al contexto actual, han sido despojados de sus empleos o han sufrido un severo recorte en sus ingresos.

Sobre este asunto, entre las diversas iniciativas que ha implementado el Ejecutivo, se destaca la promulgación del Decreto Ley 6/2020, el cual extiende los términos para el desalojo hasta mayo de 2024 para aquellos deudores que se hallan en una coyuntura de vulnerabilidad, lo que les brinda la posibilidad de retener su morada hasta que concluya dicho periodo.

Ejecuciones hipotecarias contra empresas

Indiscutiblemente, desde hace años, las demandas de ejecución hipotecaria contra corporaciones han generado amplios debates. No obstante, en situaciones donde el crédito se otorgó para propósitos distintos a la adquisición de un inmueble residencial, y se orientó a actividades comerciales, resulta pertinente la aplicación de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación así como del ordenamiento jurídico civil y comercial, habilitando la posibilidad de que dichas entidades se amparen en la justicia al afrontar acciones ejecutivas por la inclusión de estipulaciones consideradas como desleales.

¿Llevas unos meses sin pagar la Hipoteca y no sabes cómo solucionarlo?

Si has acumulado varios meses de retraso en el pago de tu hipoteca y no prevalece expectativa alguna de mejora económica en el horizonte cercano, se torna imperativo que empieces a contemplar con premura las acciones a tomar ante la inminente notificación de una demanda.

Visualizamos el panorama ante ti: La entidad financiera a la que adeudas, procederá a enviarte una notificación legal, cuyo contenido oscilará entre las 120 y 150 páginas, resumiendo esencialmente lo siguiente:

• Regulariza el monto adeudado.
• Cumple con el abono de las mensualidades atrasadas correspondientes a tu préstamo hipotecario.
• Saldar los intereses acumulados por la deuda, además de abonar los gastos derivados del proceso legal.
• De no mediar acción alguna de tu parte, se procederá a la subasta del inmueble garantizado con la hipoteca, perdiendo así la posesión del mismo.

¿Qué plazos tienes para oponerte a una Ejecución de tu hipoteca?

Tienes un margen de acción de apenas 10 días para contrarrestar el Proceso de Ejecución Hipotecaria. Esto implica que dispones de un breve periodo de tiempo para salvaguardar lo que posiblemente sea tu inversión más significativa, lo cual requiere que encuentres un letrado especializado que no solo esté a la altura de la magnitud de tu inversión, sino que también cuente con la disponibilidad inmediata para dedicarse por completo a tu situación. Dejamos claro, COMPLEJO es el escenario para hallar un abogado experto y además bajo presión, ELEVADO será el costo. Sugerencia. Prevé las circunstancias adversas que vienes afrontando desde hace tiempo y comienza a considerar alternativas para la contratación frente a una posible ejecución hipotecaria que se avecina. Selecciona un profesional del derecho que te transmita seguridad y confíale tu caso para que empiece a trabajar en él sin demora.

Cuéntanos tu caso

Pronto nos pondremos en contacto contigo. En el bufete Garnez, proporcionamos asesoramiento constante en esta travesía compleja, somos el aliado perfecto en tu recorrido.

Ponte en Comunicación

Si debo el dinero, ¿Por qué oponerme a una Ejecución Hipotecaria?

Podemos identificar dos razones principales para resistirse:

Ahorro

En caso de que el Magistrado disponga que únicamente debas abonar el capital, lograrás economizar al menos un 20-30% en concepto de intereses y gastos judiciales. Adicionalmente, tienes la posibilidad de prevalecer en el litigio y evitar que seas desalojado de tu vivienda por un procedimiento de ejecución hipotecaria. Este es el momento en que podrías utilizar tu poder de negociación con la entidad bancaria, con la opción de acordar entregas de bienes en pago si resulta conveniente para ti, o incluso continuar en tu hogar sin cumplir con los pagos de la hipoteca.

Las razones comunes para disputar son las que se enumeran a continuación:

• Estipulaciones Desmedidas. Un crédito hipotecario contiene numerosas cláusulas en las cuales la institución financiera saca ventaja de la asimetría en la negociación frente a ti para establecer términos excesivos.
• Errores de forma. Existen diversos descuidos cometidos por los letrados al redactar las demandas y preparar los expedientes, las cuales se elaboran en serie y se destina escaso tiempo y esmero para inspeccionar la documentación y detalles que podrían ser útiles en la contestación de la demanda.
• Vulnerabilidad. Acreditar la situación de vulnerabilidad en el núcleo familiar, a causa de violencia de género, incapacidades y otras circunstancias adversas.

Retrasar el procedimiento

Más allá de consideraciones legales y de las estrategias a implementar, en el escenario menos favorable en el que pierdas la propiedad sin lograr disminuir el pasivo tras resistirte a la ejecución, tendrás que buscar otro sitio para residir. Optar por el arrendamiento conlleva abonar una cantidad inicial como depósito, además de proporcionar seguridades financieras al propietario. El importe de nuestros servicios se sitúa notablemente por debajo de lo que invertirías en concepto de alquiler; en ese lugar, probablemente te encontrarás menos a gusto que en tu actual vivienda. Es altamente aconsejable confrontar un proceso de Ejecución Hipotecaria; se trata de un trámite complejo, de modo que es imprescindible que el letrado que elijas esté debidamente capacitado en la materia.

¿Por qué Garnez abogados Abogados?

La plantilla de Garnez Abogados está integrada por juristas especializados que han desempeñado roles activos en la gestión de créditos hipotecarios representando a bancos e inversores institucionales, lo cual nos ha dotado de un conocimiento exhaustivo sobre las estrategias y procedimientos habituales, las vulnerabilidades del sistema, los márgenes disponibles para el diálogo y los momentos oportunos para iniciarlos. En resumen, nos posicionamos como tu aliado más fiable para iniciar esta travesía.

Estrategia

Desarrollamos tácticas personalizadas para cada cliente teniendo en cuenta los objetivos individuales y la situación financiera de cada uno.

Ahorro

A través de impugnaciones y estrategias legales, es posible extender el proceso por un largo período durante el cual evitarás pagar una renta considerable. ¿Has calculado el importe de arrendar una casa similar a la tuya? Si se produce el desalojo, necesitarás buscar un nuevo hogar.

Conveniencia

GARANTÍA DE REEMBOLSO si no logramos postergar el proceso al menos por 4 meses. Tu ganancia está asegurada. Es crucial la asistencia de letrados expertos, el ahorro generará más que suficiente para costear nuestros servicios. No importa cuán viable sea el éxito del procedimiento, el mero hecho de aplazar la subasta de tu inmueble justifica plenamente contratarnos.

Preguntas frecuentes

¿Qué servicios ofrece Garnez abogados Abogados?

En la firma Garnez Abogados, contamos con una amplia experiencia en la esfera del Derecho Bancario, orientada a la protección de los intereses de los deudores. Nos dirigimos a individuos, compañías y expertos que confronten obstáculos al cumplir con sus obligaciones financieras (Hipotecarios, Sobregiros Tarjetarios, Financiaciones, Créditos ICO…) y que:

• Requieran negociar de nuevo sus condiciones de pago.
• Se enfrenten a un proceso legal y precisen de asesoría jurídica especializada.
• Experimenten la transacción de su deuda y sea posible efectuar la Acción de Retracto por Crédito Litigioso.

¿Qué sucede si no puedo pagar mi hipoteca?

Si estás experimentando obstáculos para cumplir con los pagos de tu crédito hipotecario, nuestro paso inicial consistirá en establecer comunicación con tu entidad financiera para explorar diversas alternativas de renegociación del saldo adeudado. En caso de que las negociaciones no fructifiquen y se produzcan fallos en las cuotas, tras un período de 12 a 15 meses el banco estará en posición de iniciar un procedimiento legal contra ti, conocido como Ejecución Hipotecaria.

¿Qué hacer si llevo varios meses sin pagar la hipoteca?

Nuestra recomendación es que tomes medidas preventivas ante el dilema que vienes afrontando desde hace tiempo y comiences a considerar la posibilidad de contratar a un abogado especialista en el campo. Dedica tiempo a sopesar alternativas y confía en un profesional que te transmita seguridad; antes de que se inicie el litigio judicial, hay acciones preventivas que se pueden realizar para tratar de eludirlo. De no fructificar las negociaciones y recibir la notificación de demanda, tu abogado ya estará informado de tu situación y se dispondrá a actuar de inmediato.

Al recibir la demanda, es importante que sepas que contarás con un plazo de 10 días para saldar la deuda pendiente + cualquier déficit en tu hipoteca + los gastos procesales, o bien, para presentar tu defensa. Esto significa que, si no actúas con anticipación, en solo 10 días deberás encontrar un letrado con la aptitud y experiencia necesarias para enfrentar lo que está en juego, y que además disponga del tiempo apropiado en ese instante para encargarse de tu caso. La limitada ventana de tiempo de 10 días y el posible estado de ansiedad puede inducirte a aceptar cualquier propuesta de servicios legales que te ofrezcan.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

El proceso de ejecución hipotecaria es una acción legal que permite al prestamista de un crédito respaldado con hipoteca exigir el pago inmediato de la deuda pendiente. La finalidad de esta acción legal reside en la venta pública del activo hipotecado, proporcionando al acreedor la posibilidad de reobtener las sumas monetarias prestadas.

¿Qué debo hacer si me han notificado una demanda de ejecución hipotecaria?

Es crucial que busques sin demora la orientación de un abogado experto, pues solo cuentas con un periodo acotado de 10 días para contestar a la demanda que amenaza con arrebatar lo que, con alta probabilidad, ha representado el esfuerzo económico más grande de tu existencia: TU HOGAR.

¿Cómo puedo defenderme de una demanda de ejecución hipotecaria?

Desafiando la ejecución hipotecaria, las razones para rebatir son escasas y se encuentran específicamente descritas en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No obstante, nuestro enfoque principal se dirigirá hacia las Estipulaciones Desleales que se infiltran en incontables contratos de créditos hipotecarios y los Errores Procesales que se cometen al interponer acciones de ejecución hipotecaria sin cumplir con los estándares básicos dictaminados por la normativa.

Además, si eres el objetivo de una entidad de inversión dedicada a la compra de deuda, te respaldaremos sosteniendo una insuficiente titularidad para demandar, es decir, que carecen de la facultad para exigirte cualquier pago, ya que frecuentemente estos inversores no presentan el documento comprobatorio de adquisición de tu pasivo.

¿Cuánto dura un procedimiento de ejecución hipotecaria?

En ausencia de contratiempos o complicaciones inesperadas, lo común es que el proceso se extienda de 12 a 18 meses. El plazo también puede variar significativamente dependiendo de la eficiencia del tribunal encargado del caso y de su volumen de casos pendientes.

Al presentar una oposición debidamente fundamentada a un proceso de ejecución hipotecaria y al interponer apelaciones procedentes, se puede alargar la duración del proceso con una apelación a la Audiencia Provincial, añadiendo, en promedio, entre 9 y 18 meses adicionales.

En conclusión, en promedio, es posible prolongar el tiempo de una ejecución hipotecaria hasta aproximadamente 27 meses.

¿Qué pasa si la deuda es superior al precio de subasta?

En el caso de que el importe adeudado exceda el valor al que se ha adjudicado la propiedad en la subasta, el banco tiene la facultad de proceder al embargo de tus activos actuales y venideros hasta que el monto pendiente de pago sea completamente liquidado.

¿Qué pasa si la deuda es inferior al precio de subasta?

En caso de que el monto adeudado sea menor al valor de venta del inmueble en subasta y en ausencia de registros adicionales de embargos, el Tribunal te proporcionará el excedente resultante.

¿Cuánto costará que me defendáis de una ejecución hipotecaria?

En Garnez Abogados, somos un equipo de juristas expertos en materia bancaria dispuestos a confeccionarte soluciones personalizadas tanto en la gama de nuestros servicios como en el aspecto económico. Evaluaremos minuciosamente tu situación y alternativas, y en base a este análisis, te presentaremos una propuesta de honorarios sin exigirte compromiso alguno. Ten presente que somos letrados que conocemos ambos lados de la contienda judicial y si hoy optamos por luchar a tu favor, no es con la intención de gravar a aquellos que atraviesan dificultades; cualquiera podríamos estar en tu posición mañana.

En cuanto al procedimiento legal, lo gestionaremos de tal forma que lo que te ahorrarías en rentas por no ser desalojado de tu vivienda compensará con creces la tarifa que te ofreceremos, y adicionalmente, podrás continuar habitando en tu hogar. Si somos capaces de ofrecer tarifas tan competitivas se debe a nuestra alta especialización y nuestra capacidad de respuesta ágil frente a cualquier contratiempo que surja; en Garnez Abogados nos dedicamos exclusivamente a la defensa de vosotros, los deudores bancarios. Tus preocupaciones actuales, forman parte de nuestra rutina diaria.

Si te reconoces en estas palabras y nos lo comunicas antes de formalizar el contrato de servicios, incorporaremos una estipulación mediante la cual nos obligamos a reembolsarte el importe si no conseguimos postergar las actuaciones judiciales por un mínimo de tres meses.

¿Aún con estas medidas no es suficiente para poder pagar las cuotas de la hipoteca?

El código en cuestión incorpora un procedimiento alternativo denominado remisión de la obligación financiera.

En el contexto español, la remisión del débito emerge como una alternativa viable para el acreedor cuando se enfrenta a la incapacidad de cumplir con las obligaciones hipotecarias durante un semestre. La compresión del débito se puede materializar a través de:

• Un descuento del 25% sobre el saldo de capital vigente.
• Un descuento que se equipara a la diferencia entre el capital ya amortizado y la cantidad del capital inicial que mantiene la misma relación porcentual con el total del capital otorgado que las cuotas que ya ha abonado el deudor en comparación con la totalidad de las cuotas vencidas.
• El descuento que representa la mitad de la discrepancia entre el valor actual de la propiedad habitacional y su valoración a la hora de su adquisición o constitución, siempre y cuando esta última sea menor al doble del monto otorgado inicialmente por el prestamista.

Si estas estrategias no resultan ser soluciones efectivas para el asunto en cuestión, en el período subsiguiente de doce meses a la petición de reestructuración del crédito, se podrá proceder con la cesión del inmueble, lo que significa transferir la propiedad de la vivienda al banco para liquidar íntegramente el pasivo.

Por otra parte, si el deudor así lo requiere, cuenta con la posibilidad de continuar habitando la propiedad bajo la modalidad de arrendamiento protegido, abonando un canon anual equivalente al 3% del monto total de la deuda en el instante de la cesión.

La oferta alternativa que presenta el deudor frente al acreedor se traduce en la extinción total del adeudo que recae sobre la propiedad hipotecaria y el exoneración del deudor, así como de terceros involucrados, de las obligaciones personales contraídas con la entidad en relación a la deuda mencionada.

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