Abogado especialista en hipoteca inversa en Madrid

En nuestro estudio jurídico te brindamos el servicio de un letrado experto en hipotecas inversas para gestionar tu reclamo. Analizamos tu situación sin costo alguno; si determinamos que tu caso tiene potencial, procederemos con el trámite sin gastos por tu parte.

La demanda relacionada con tu hipoteca inversa estará enfocada tanto al entidad bancaria como a la compañía aseguradora (esta última por integrar pólizas excesivas que no aportan ventajas al consumidor).

Tu crédito hipotecario inverso es susceptible de ser objeto de reclamación, no importa si se encuentra activo o si ya se ha liquidado (por ejemplo, si concluiste un acuerdo de hipoteca inversa que se dio por terminado anteriormente, también estamos capacitados para llevar adelante tu caso).

¡Contáctanos y nuestros abogados especializados en hipotecas inversas lucharán a tu lado para que recuperes tu dinero!

¿Qué es la hipoteca inversa?

El crédito con garantía hipotecaria inversa se establece mediante un convenio con una institución financiera, cuya aprobación está sujeta a la cumplimentación de ciertos requisitos específicos.

Por lo general, podríamos caracterizar al crédito con garantía hipotecaria inversa como un tipo de crédito en el que el deudor no está obligado a reembolsar el capital en un período establecido, sino que esto ocurre, comúnmente, tras el fallecimiento del titular, o en una fecha predeterminada en la cual se anticipa el deceso de los contratantes. De este modo, el prestatario recibe un capital (ya sea en un pago único o a través de pagos mensuales) sin la obligación de reintegrarlo mientras viva.

Para efectuar una transacción de crédito con garantía hipotecaria inversa, es preciso focalizar la atención en un colectivo específico: personas o consumidores con una edad avanzada -superior a los 65 años- o con discapacidad (de un 33% o más, o con dependencia). Dicho proceso implica la firma de un crédito respaldado por el inmueble que constituye la residencia habitual, donde la institución financiera entrega un importe bien de forma singular, periódica o combinada al solicitante del crédito, a cambio de la hipoteca de su vivienda como colateral.

Estas bases legales se encuentran estipuladas en la Ley 41/2007, del 7 de diciembre, que reforma la Ley 2/1981, del 25 de marzo, sobre Regulación del Mercado Hipotecario junto con otras normativas del ámbito hipotecario y financiero.

El Banco de España cataloga el producto crediticio de garantía hipotecaria inversa (según se desprende de esta guía) como una opción estructuralmente compleja. Considerando su diseño para personas de mayor edad (a partir de los 65 años) y/o con discapacidad, inicialmente se percibe como una opción que podría no ser del todo acertada.

El crédito con garantía hipotecaria inversa es un producto donde el banco proporciona una cantidad periódica a cambio de una garantía inmobiliaria. A pesar de que se mantendrá la propiedad de la vivienda, el banco irá acumulando ciertos intereses mensualmente (lo habitual es un 5%, frente al 1.5% típico de la hipoteca tradicional).

Como curiosidad, la garantía hipotecaria inversa está legislada en España como una hipoteca o crédito inmobiliario. Más detalles al respecto se pueden consultar en el Boletín Oficial del Estado.

No obstante, la complejidad surge al momento de pagar los intereses, es decir, al término del crédito. Se enfrentará la obligación de cubrir tanto los intereses acumulados por el capital percibido como los costes iniciales. Además, se añaden pólizas de seguro que incrementan la deuda y que, al parecer, solo favorecen a la entidad bancaria.

La finalización del crédito puede ocurrir estando el propietario de la vivienda aún con vida o a raíz de su deceso; en esta última instancia, corresponderá a los herederos asumir el pago.

Tras analizar todos los gastos asociados al proceso, no todos los interesados están en condiciones de afrontarlos, lo que puede resultar en que la entidad bancaria se haga con la propiedad del inmueble.

¿Te ves afectado por esta circunstancia y deseas comenzar con el proceso de reclamación del crédito con garantía hipotecaria inversa? ¡No dudes en contactarnos, somos tus abogados de confianza! Asesores jurídicos especializados en Créditos con Garantía Hipotecaria Inversa

Requisitos para contratar una hipoteca inversa

Tal como se anunció previamente, los criterios esenciales para formalizar un acuerdo de hipoteca inversa son, en primera instancia, que la persona interesada cuente con más de 65 años de edad, posea una discapacidad igual o superior al 33% o se encuentre en situación de dependencia; en la secuencia, que sea propietario de un inmueble (el cual debe ser su residencia principal) y que dicho bien inmobiliario no posea gravámenes; y como punto final, que el compromiso de pago sea reclamable únicamente por la entidad bancaria de manera exclusiva, y que el aseguramiento se haga efectivo solamente tras el deceso del beneficiario del préstamo.

La problemática de la hipoteca inversa

Uno de los aspectos distintivos y señas de identidad de este modelo de transacción financiera radica en que la entidad bancaria o prestamista no tendrá potestad para exigir el cumplimiento del adeudo hasta el deceso del deudor hipotecario. Serán sus sucesores o, en caso de estar así convenido en el contrato, los asignatarios designados, quienes poseerán la autorización para liquidar el crédito en el intervalo acordado contractualmente, después de satisfacer al prestamista la totalidad de los saldos debidos y los intereses correspondientes.

En lo que concierne a dichos intereses, estos constituyen una dificultad para el solicitante, puesto que se trata de interés compuesto. Dicho cálculo de interés implica la adición de nuevos réditos al montante original, lo cual implica un mecanismo de acumulación donde los intereses producirán otros intereses adicionalmente. No obstante, contrariamente a las hipotecas tradicionales, los intereses del crédito no se liquidarán durante la duración del mismo. En su lugar, se acumularán al monto inicial, resultando en un pasivo en aumento que recaerá en los herederos del inmueble afectado por una hipoteca inversa.

La controversia principal de este tipo de préstamos se encuentra en la excesiva carga de los intereses, incrementados desproporcionadamente a causa de aplicar una tasa de interés elevada desde el comienzo y calcularlos sobre la base de interés compuesto (intereses sobre el capital más intereses) lo que torna impagable el reembolso y en casos extremos, llega a considerarse usura dada la gran disparidad entre el capital entregado y la suma a devolver.

Ante este escenario, los herederos, tras el óbito del titular de la hipoteca, deben resolver si aceptan o declinan la herencia con todas sus obligaciones financieras, si hacen frente al débito pendiente adjudicándose la propiedad, o si optan por enajenar el bien inmobiliario y con ello extinguir la deuda con la entidad crediticia.

Riesgos derivados de este tipo de operativa

Del peligro implícito en la longevidad

La amenaza inherente al compromiso de una hipoteca inversa sujeta a tiempos establecidos reposa, pura y simplemente para quien toma el préstamo, en la posibilidad de que no ocurra su deceso dentro del periodo preestablecido. Con el fin de prevenir tal circunstancia, la Institución correspondiente no vacila en proponer un seguro de rentas vitalicias aplazadas que puede complementar el préstamo hipotecario, el cual comienza a surtir efecto desde el momento determinado en el contrato de seguro.

Cabe señalar que este seguro es comúnmente bastante oneroso y, por regla general, se exige su pago en una cuota única en el momento de formalizar la hipoteca inversa.

Existe ya un conjunto significativo de decisiones judiciales que califican este tipo de seguro como lesivo para los clientes, basándose en su inclusión unilateral por parte de la entidad bancaria, representando un costo extraordinario para el contratante. Frente a la ganancia que obtiene el banco por el trato, entre varios fallos, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con fecha 5 de febrero de 2021 (número 91/2021), señala que dicho seguro constituye una cláusula abusiva, ya que no pasa las pruebas de integración ni de claridad, siendo adicionalmente un servicio contractual no requerido por el cliente.

De esta manera, se observa cómo la aplicación de esta cláusula lesiva es impugnable judicialmente, con tribunales que, recientemente, han emitido veredictos en favor de los consumidores.

Del riesgo intrínseco a cualquier transacción financiera como es el de información

Además y sin menoscabo de lo expuesto anteriormente, existen situaciones en las que los descendientes del difunto o aún el mismo deudor en vida, o él mismo, podrían discrepar con la Entidad y el producto que finalmente comprueba se le ha vendido.

En tales casos, nos encontraríamos ante un evento de posible negligencia bancaria emanada de la violación normativa del mandato de comunicar de forma diáfana, entendible y honesta al cliente sobre las consecuencias que acarrea este tipo de financiamiento y se debe analizar cómo abordar dicha situación.

Por tanto, no se debe descartar ni ver con suspicacia (por parte del perjudicado) el iniciar una posible acción legal, dado que son cada vez más las sentencias que sancionan la oferta de estos productos financieros.

En efecto, hay jurisprudencia que reconoce que estamos ante productos financieros de elevada complejidad que se han promocionado sin divulgar una información fidedigna y completa necesaria para que el solicitante comprenda plenamente. Esto resulta, en consecuencia, en la otorgación de un consentimiento dañado, ya que no se ha proporcionado suficiente información como para dar un consentimiento informado. Apoyando esta perspectiva, encontramos, entre otros respaldos jurídicos, la reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Zaragoza, fechada el 3 de febrero de 2021.

Abogados en Hipoteca Inversa

El concepto de hipoteca inversa, igualmente identificado como hipoteca de renta vitalicia o simplemente hipoteca pensional, representa una alternativa financiera propuesta por las entidades bancarias. Ante la intrincada naturaleza de este producto, en caso de que estés contemplando adquirirla, ya seas titular de una o conozcas a alguien en dicha situación, te aconsejamos encarecidamente acudir a nuestro equipo de juristas expertos en hipoteca inversa, pues hay una amplia gama de aspectos de los que debemos dialogar.

Hay fallos judiciales que se han decantado por la nulidad de las hipotecas inversas, o en su defecto, han invalidado ciertos términos de estas.

En Garnez Abogados poseemos una sólida experiencia en la materia de hipotecas inversas: estamos preparados para brindar orientación y apoyo legal a los perjudicados por esta modalidad, entre los que se encuentran personas de la tercera edad, sus familiares o individuos con discapacidades.

La Hipoteca Inversa ha vuelto al mercado con más fuerza que nunca, y es que se prevé que durante el 2019 se formalicen más de 300 Hipotecas Inversas en España.

La Conversión de Vivienda en Capital representa una alternativa de financiación ampliamente adoptada en las naciones de Europa. A lo largo del año 2017, tan sólo en Gran Bretaña se negociaron más de 37.000 Conversiones de Vivienda en Capital, en Suecia unas 1.150 y en Italia superaron las 500.

Los bancos y cajas buscan replicar este modelo de éxito y promover su adopción en el territorio español.

Este sistema financiero se configura como un empréstito o crédito respaldado por un gravamen hipotecario sobre el inmueble principal, otorgado a individuos que superan los 65 años de edad o que presentan un cuadro de dependencia severa o alta dependencia, y cuya restitución no se requiere hasta el momento del deceso. Aquí, el cliente no se presenta ante la institución para solicitar financiamiento con el fin de comprar un inmueble; por el contrario, ya posee un bien inmobiliario que propone como aval del crédito. El propietario se beneficia de una suma monetaria por parte del banco a cambio de su residencia (comúnmente en forma de ingreso periódico). El gran beneficio radica en que le es posible continuar habitando en ella hasta su muerte y, en ningún punto, se ve desposeído del título de propiedad. Tras el fallecimiento del titular de la hipoteca con conversión, incumbirá a los sucesores saldar el compromiso con el banco. Dichos sucesores podrán decidir entre retener el inmueble liquidando la deuda hipotecaria, o bien, si optan por no hacerlo o no tienen capacidad para ello, la entidad bancaria procederá a ejecutar la garantía para recuperar el capital pendiente y sus intereses. En cualquier situación, se aconseja buscar una orientación profesional independiente para esquivar la suscripción de este instrumento financiero cuando pudiese no ser provechoso. Consulta con uno de nuestros Letrados especializados en negligencias bancarias. En Garnez Abogados, estamos aquí para asistirte en la recuperación de tu capital, descubre cómo uno de nuestros letrados expertos puede orientarte.

¿En qué consiste la hipoteca inversa?

El Banco de España describe la hipoteca inversa como: “una modalidad de crédito hipotecario destinada a ciudadanos mayores de 65 años o con dependencia, propietarios de un inmueble. A diferencia de la hipoteca tradicional, en esta es el propietario quien obtiene del banco un importe a cambio de su vivienda (usualmente mediante un pago periódico mensual). Además, puede mantener la titularidad de su casa y continuar habitándola hasta que fallezca.”

Es decir, nos encontramos ante un mecanismo financiero que ofrece la ventaja de transformar en efectivo el valor de capital que representa la posesión de un inmueble. Este proceso transmuta un bien raíz como un departamento en una serie de pagos financieros o en una renta vitalicia, y es una opción frecuentemente escogida por individuos que desean incrementar su pensión de retiro.

Requisitos para poder adquirirla

Como hemos observado, ciertas condiciones deben cumplirse para calificar para este tipo de hipoteca inversa:

• Ser propietario de una vivienda.
• Haber cumplido los 65 años de edad.
• Ser menor de 65 años y poseer una discapacidad certificada del 33% o más.
• Pertenecer al colectivo en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
• El monto solicitado en el préstamo no podrá exceder el valor estimado del inmueble, evaluación que deberá realizar una empresa tasadora acreditada.
• Es factible formalizar el acuerdo con bancos o con compañías de seguros que estén habilitadas para operar en territorio español. Adicionalmente a estas condiciones, te interesará saber que adquirir una hipoteca inversa no impide arrendar el inmueble si eso se requiere, incluso es posible que ya esté rentado cuando se proceda a su solicitud. Esta modalidad permite al titular obtener ingresos por el alquiler además del beneficio que proporciona la hipoteca inversa en sí.

Por otro lado, es posible integrarla con una póliza de annuities. De esta manera, si el individuo sobrepasa el tiempo calculado que abarcan los pagos de esta hipoteca, continuará recibiendo los importes acordados.

¿Tiene beneficios fiscales?

Este estilo de préstamo hipotecario disfruta de ventajas en el ámbito tributario. La exención más destacada es la aplicable al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En relación a esto, las cuotas mensuales (o el abono en una sola exhibición) que se obtienen a través de este instrumento financiero están exentas de ser declaradas en el mencionado impuesto. Esto significa que no tendrás que contribuir con el IRPF en lo que respecta al monto que recibas.

¿Se puede dar un vencimiento anticipado de una hipoteca revertida?

Recordemos que una estipulación de esta índole en un acuerdo de préstamo inmobiliario significa que la institución crediticia está facultada para activar la reclamación del crédito hipotecario bajo ciertas condiciones específicas. En estos financiamientos, en el caso de que el dueño opte por transferir el inmueble (donarlo o venderlo, como ejemplos), la entidad bancaria ostentará el derecho de reclamar el saldo pendiente más los intereses acumulados. Dado que estos financiamientos están vinculados directamente a una persona con atributos particulares (tal como la edad y la expectativa de vida), no resulta factible la transferencia de responsabilidad del crédito a otro individuo que presente diferentes características.

¿Quién asume los gastos de formalización en una hipoteca inversa?

Tras el lanzamiento del nuevo marco regulatorio sobre préstamos hipotecarios, se han establecido de manera precisa las responsabilidades en cuanto a la asunción de costes de la hipoteca. Sin embargo, en el pasado, la mayoría de estos gastos recaían habitualmente en los hombros de los clientes que firmaban el contrato de crédito.

Tal y como han determinado los órganos judiciales, es posible solicitar la devolución de ciertos gastos. En reclamador.es, contamos con un equipo consolidado de letrados especialistas en litigios financieros, que te proporcionarán asistencia y te guiarán a lo largo de todo el trayecto reclamatorio.

¿Qué bancos en España ofrecen hipoteca inversa?

En el mercado financiero español, los productos como los planes de pensiones acaparan la atención por su promesa de un retiro asegurado.

Dado este enfoque predominante, muchas instituciones bancarias optan por no promocionar ciertos servicios menos demandados, entre ellos esta modalidad crediticia, evitando así posibles complicaciones futuras con los beneficiarios que podrían no hacerse cargo del saldo pendiente.

No obstante, si bien no es un producto destacado en su cartera, las entidades crediticias están dispuestas a considerar su aprobación ante clientes que presenten la solicitud, siempre y cuando el perfil económico y las características del inmueble cumplan con sus criterios evaluativos.

Entre las entidades que ofrecen esta clase de servicio financiero o se muestran receptivas a evaluar tales propuestas se encuentran entidades como: Banco Santander, Caja de Ingenieros, CaixaBank, Bankinter o BBVA.

• ¿Qué es la hipoteca inversa?
  • Requisitos para contratar una hipoteca inversa
  • La problemática de la hipoteca inversa
• Riesgos derivados de este tipo de operativa
  • Del peligro implícito en la longevidad
  • Del riesgo intrínseco a cualquier transacción financiera como es el de información
• Abogados en Hipoteca Inversa
  • La Hipoteca Inversa ha vuelto al mercado con más fuerza que nunca, y es que se prevé que durante el 2019 se formalicen más de 300 Hipotecas Inversas en España.
• ¿En qué consiste la hipoteca inversa?
• Requisitos para poder adquirirla
• ¿Tiene beneficios fiscales?
• ¿Se puede dar un vencimiento anticipado de una hipoteca revertida?
• ¿Quién asume los gastos de formalización en una hipoteca inversa?
• ¿Qué bancos en España ofrecen hipoteca inversa?

El contenido de esta página es meramente orientativo. Únicamente es de aplicación lo dispuesto en la normativa vigente en el momento de presentación de la solicitud.

4.91/5(14 valoraciones, para valorar debe estar registrado)