Abogado especialista en titulizaciones hipotecarias en Madrid

En Garnez Abogados destacamos por nuestra especialización en Fondos Buitre y Trámites de Titulización Hipotecaria. Tomando en cuenta el crecimiento en los procedimientos de Ejecución Hipotecaria llevados a cabo por las Instituciones Financieras, y particularmente, los motivos de defensa donde el consumidor puede ejercer sus derechos, resulta crucial estar informados acerca de los procesos de titulización.

¿Qué es el fenómeno de la titulización?

La conversión de una cartera de activos, que por lo general posee características similares, en una serie de valores que pueden ser comercializados en un mercado estructurado, recibe el nombre de titulización.

En el ámbito de las finanzas, las titulizaciones se han convertido en un mecanismo frecuentemente adoptado por las instituciones financieras. Estas organizaciones de crédito han empezado a comercializar y transferir a entidades conocidas como “fondos buitre” conglomerados de múltiples créditos hipotecarios.

Dicho de otro modo, el derecho de cobro y la titularidad de una hipoteca experimentan un traspaso, resultando en la posesión de estos derechos por un nuevo adquiriente - que ya no es el banco sino un tercero. A partir de este intercambio, el deudor de la hipoteca se ve en la obligación de enfrentarse a un nuevo acreedor, que no pertenece a la institución bancaria original, comúnmente sin haber recibido un aviso o autorización previa.

¿Qué efectos tiene que mi préstamo esté titulizado?

La hipoteca comúnmente incluye un apartado mediante el cual se priva al prestatario de la posibilidad de ser informado en situaciones de transmisión o enajenación de la deuda. Dicho apartado es claramente injusto, y ha sido considerado así por la jurisdicción española.

Efectivamente, este asunto ha llegado hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tras la consulta de dos órganos judiciales de España. Aunque aún estamos en la espera de una decisión, es probable que el Tribunal con sede en Luxemburgo confirme que tal apartado no se ajusta a las exigencias de la directiva 93/13/CEE. Esto podría conllevar a la contestación jurídica de un gran número de contratos de hipoteca.

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?

La Autoridad de Supervisión del Mercado de Valores, mediante una comunicación reciente fechada en 2015, sostuvo que para determinar si una hipoteca ha sido objeto de titulización, la persona interesada, es decir, el deudor, debe acercarse a su banco (presentándose como propietario del crédito) para requerir tal información. No obstante, la praxis evidencia que las entidades crediticias no siempre se muestran colaborativas en este aspecto, complicando así la indagación.

En Garnez Abogados disponemos de un conjunto de estrategias eficaces que hacen posible identificar con precisión quién es el actual titular de un crédito hipotecario.

Que es una titulación bancaria

El proceso se fundamenta en la reunión de una serie de derechos crediticios dentro de un mismo grupo o cartera. Esta agrupación crediticia es transferida a una entidad especializada (tales como sociedades o fondos), que posteriormente la ofrece a los inversores. En esencia, lo que hacen las instituciones financieras es convertir activos que usualmente no se liquidan con facilidad en medios efectivos para financiarse, removiendo así la posibilidad de enfrentar impagos. El origen de la titulación hipotecaria se remonta a la legislación 19/1992, y se refiere al procedimiento mediante el cual las instituciones financieras traspasan sus créditos hipotecarios a terceros, liberándose de los riesgos asociados.

Cómo se realizan las titulaciones de hipotecas

1. Las instituciones de crédito conforman una subsidiaria conocida como el Fondo de Titulización de Activos Hipotecarios (FTH).
2. Dicha entidad especializada, el Fondo de Titulización de Activos Hipotecarios (FTH), se encarga de la compra de créditos hipotecarios del banco (agrupaciones de hipotecas, cuotas hipotecarias, etc.).
3. El mencionado Fondo (FTH) procede a la emisión de Valores de Titulización destinados a entidades de gestión de inversiones.
4. Estas últimas los distribuyen, ya sea a corporaciones dedicadas a la inversión conjunta o directamente a inversores individuales.
5. Estos Mecanismos de Titulización juegan un papel fundamental en la transferencia de riesgo fuera del balance bancario, proporcionándoles simultáneamente mayor liquidez.

Qué es un “Fondo Buitre”.

Invierten en capital de riesgo especializado que adquiere obligaciones crediticias de naciones que enfrentan turbulencias financieras, al borde de la insolvencia, con el objetivo de exigir y recaudar el monto completo del crédito, sumado a los réditos acumulados durante el periodo impago, haciendo caso omiso a posibles renegociaciones o descuentos.

Qué son las titulizaciones hipotecarias

La agrupación de derechos de crédito dentro de un solo paquete es conocida como titulizaciones hipotecarias. Este procedimiento es adoptado por los bancos para garantizar la recuperación de sus fondos y disminuir los peligros asociados a sus préstamos. Comúnmente, estas instituciones financieras ceden dicho paquete crediticio a entes específicos o fondos de inversión, buscando captar capital. El punto fuerte reside en la capacidad de estas entidades para transformar activos que usualmente son ilíquidos, en medios viables para adquirir financiamiento.

Sin embargo, las prácticas bancarias en cuanto a la gestión de sus activos no son uniformes. Es más, a veces un banco puede optar por no transferir la totalidad de la cartera crediticia, sino tan solo el riesgo vinculado a la misma. Estos riesgos mutan en bonos de titulización, los cuales reciben una clasificación variada por parte del Banco de España. En un extremo, se hallan los bonos de corto plazo también conocidos como ABS ( Asset Backed Securities), que corresponden a notas de endeudamiento corporativo avaladas por activos. En el opuesto, surgen los bonos de largo plazo o ABS de amplia duración.

Entre este último tipo se encuentran los bonos de titulización hipotecaria, así como los préstamos sustentados con activos no hipotecarios y las obligaciones cubiertas por endeudamientos o bonos de titulización, entre otros ejemplos.

Con el auge en 1992, se materializan las denominadas titulizaciones hipotecarias, surgidas como un método que permitía a las instituciones de crédito liquidar sus préstamos hipotecarios, transfiriéndolos a otras partes interesadas, con el fin de liberarse del riesgo. A este fenómeno se le denomina hipoteca titulizada.

Lo que realizan las entidades bancarias es procesar los créditos asociados a hipotecas, transformándolos en bonos titularizados para su comercialización en el mercado de valores de deuda. Así, el banco enajena la hipoteca de un deudor, traspasando de este modo el riesgo y generando un lucro del trato efectuado.

Ejecución hipotecaria

Hasta 2007, un precepto de la normativa hipotecaria dictaminaba la exigencia de que las instituciones financieras informasen a los titulares hipotecarios sobre la titularización de sus créditos. Es decir, comunicarles la transmisión del derecho de su hipoteca a un tercero. No obstante, tal imposición perdió validez a raíz de ese año, dado que las reformas legislativas subsiguientes suprimieron dicho deber de notificación. Por esta causa, en instancias de ejecución hipotecaria, resulta complejo o prácticamente imposible para el deudor confirmar si su crédito hipotecario ha sido objeto de titularización.

Bajo estas circunstancias, al enfrentarse a una ejecución hipotecaria, la primera acción que debe realizar el deudor es indagar acerca de la posible titularización de su hipoteca. Para cumplir este paso, es crucial examinar el acta de creación del fondo de titulización, elaborado en el instante de su formación. Dicho fondo comúnmente se convierte en el poseedor de un conjunto considerable de hipotecas, las cuales se agrupan en un colectivo que dificulta discernir cuáles créditos han sido incluidos en la titularización.

Dicho documento se encuentra archivado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores, entidad que, tras efectuar el abono de un arancel, puede facilitarle al interesado una reproducción del acta. Dentro del laberinto de préstamos hipotecarios incorporados en dicho documento, es imperativo rastrear aquella que pertenezca específicamente al deudor.

¿Cómo saber si la hipoteca ha sido titularizada?

Para que una persona con hipoteca pueda verificar si esta ha sido objeto de una titulización, existen diferentes estrategias:

• Presentar una solicitud formal ante la entidad bancaria, pidiendo detalles al respecto. Por lo general, esta alternativa rara vez resulta en una respuesta concreta.
• Acudir a la autoridad judicial para obligar a que la entidad financiera comparta la documentación contable específica. La entidad puede negarse a divulgar dicha información.
• Investigar en el sitio en línea de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Se trata de un proceso difícil y minucioso, ya que localizar la información no es sencillo.

Si se consigue esta información por alguna de estas maneras, se logra un primer avance para protegerse en caso de incumplimiento en el pago del préstamo hipotecario. Es primordial tener en cuenta que tal escenario representa una ventaja para quienes enfrentan un proceso de ejecución hipotecaria. Saber si el banco ha vendido la hipoteca a un tercero es crucial al momento de efectuar una reclamación.

Cuando alguien que tiene un préstamo hipotecario no logra seguir cubriendo los pagos mensuales, la entidad crediticia puede iniciar el proceso de exigencia de pago y proceder con la ejecución de la hipoteca. No obstante, si dicha hipoteca ha sido titulizada, el banco pierde su estatus como acreedor legítimo de la deuda, al haber traspasado esos títulos hipotecarios a otro actor financiero. En dichas situaciones, los tribunales pueden considerar como inválidas dichas exigencias de pago y decidir el cierre del caso al no estar el banco legalmente autorizado para tal demanda.

Esto no implica que la deuda pendiente se extinga, pero sí ofrece opciones para impedir cualquier acción de embargo por parte de la institución financiera. Sin embargo, lo más aconsejable es buscar la orientación de un bufete de abogados con experticia en titulizaciones hipotecarias. Contar con el consejo y orientación de profesionales especializados en la materia facilitará el acceso a la información pertinente para comprender la situación personal de cada individuo y las acciones a emprender en cada situación particular.

Es importante destacar que, aunque actualmente las titulizaciones por parte de los bancos no son tan frecuentes como durante los periodos de crisis financiera, todavía se maneja un número significativo de hipotecas titulizadas.

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  • ¿Qué efectos tiene que mi préstamo esté titulizado?
  • ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?
  • Que es una titulación bancaria
  • Cómo se realizan las titulaciones de hipotecas
  • Qué es un “Fondo Buitre”.
• Qué son las titulizaciones hipotecarias
  • Ejecución hipotecaria
  • ¿Cómo saber si la hipoteca ha sido titularizada?

El contenido de esta página es meramente orientativo. Únicamente es de aplicación lo dispuesto en la normativa vigente en el momento de presentación de la solicitud.

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