Abogado especialista en mediación hipotecaria en Madrid

Si se encuentra retrasado en las cuotas de su préstamo hipotecario y se enfrenta al peligro de un proceso de ejecución hipotecaria, deberá coordinar una cita con un especialista en mediación. En el supuesto que su situación sea apta para un procedimiento de mediación, se fijará una fecha para la misma de manera automática y podría extenderse por un período de hasta 7 meses (o incluso más en el caso de que requiera un aplazamiento); es la oportunidad idónea para buscar la orientación profesional de Garnez Abogados.

Vaya a todas las audiencias en la corte

En caso de que el magistrado dicte la realización forzosa sobre su inmueble, existe la posibilidad de solicitar una prórroga con el fin de:

• gestionar la venta o refinanciamiento de su hogar,
• asegurar que sus descendientes finalicen el ciclo escolar vigente, o
• coordinar una mudanza (en situaciones donde usted u otro miembro de la familia posean alguna discapacidad). El magistrado decretará, conforme a las circunstancias específicas como la posición de otros tenedores de derechos prendarios, la valoración actual del inmueble y su petición expresa de venta pública, ya sea una realización forzosa directa o bien una realización forzosa mediante licitación pública.

Si no deja su casa después de la ejecución hipotecaria

Si no abandona su residencia tras el Día Estipulado o Jornada de Remate del inmueble, el nuevo dueño probablemente emprenderá una medida de recuperación de posesión o expulsión en su contra, y logrará que un oficial judicial retire sus enseres. La recuperación de posesión es un proceso más ágil que el de expulsión, e integra parte del procedimiento de ejecución de hipoteca. Un expulsión es similar, aunque requiere establecer un proceso distinto en el tribunal de asuntos habitacionales. El oficial le notificará el momento preciso en que se presentará en su domicilio.

Según lo estipulado en la notificación, el oficial se hará presente acompañado de una compañía de traslados. En caso de no haber retirado sus objetos personales, la empresa de traslados los transportará a un almacén. Contacte al ayuntamiento para averiguar el lugar de resguardo de sus pertenencias. Es posible que el ayuntamiento le aplique un cargo por almacenaje. Dispone de un lapso de 15 días para recuperarlos del almacén. Transcurrido ese periodo, el ayuntamiento está en su derecho de comercializarlos en remate.

Crucial: Solo debe desocupar su vivienda si es mayor de 18 años y su nombre consta en los documentos de ejecución de hipoteca o desahucio.

Quizás quede debiendo dinero después de la ejecución hipotecaria

El importe que adeuda se determinará en función del método de ejecución hipotecaria al que se enfrente:

Subasta de ejecución hipotecaria: En caso de que la suma que se le cobra supere el precio alcanzado por el inmueble en la venta, se emitirá un veredicto judicial en su contra por el sobrante, conocido como sentencia por insuficiencia (deficiency judgment). Este tipo de sentencia es un registro judicial que establece su deuda con el banco o entidad financiera.

Ejecución hipotecaria rígida: Si la deuda supera el valor actual del inmueble, el actor (banco o entidad crediticia) dispone de un plazo de 30 días a partir de la fecha establecida legalmente para solicitar que la corte emita una sentencia en su contra, conocida como sentencia por insuficiencia (Deficiency judgment). Dicha sentencia constituye un documento oficial que indica que usted mantiene una deuda con el banco o con la entidad prestamista.

Independientemente del tipo de ejecución hipotecaria que afronte, se llevará a cabo una vista judicial en la que tendrá la oportunidad de argumentar ante el juez las razones por las cuales su propiedad tiene un valor superior al que alega el actor. Tiene la opción de emplear los servicios de un tasador independiente, interrogar al tasador del actor para rebatir su tasación o exponer personalmente la valoración de su bien inmueble.

Otras maneras de evitar la ejecución hipotecaria

• Si posee una hipoteca con garantía, es factible que cuente con prerrogativas adicionales. Consulte con un letrado para ampliar su conocimiento acerca de estos derechos.

• Tiene la opción de transferir la titularidad de su inmueble en cualquier etapa previa a la fecha límite legal o al día estipulado para la venta pública. Al concretar la venta con antelación, es viable evadir los gastos judiciales y los asociados al proceso de subasta. Conviene asegurarse de que el monto obtenido en la transacción sea suficiente para solventar el total adeudado. De no hallar un adquirente que ofrezca la cantidad requerida, puede indagar si el acreedor aceptaría un monto inferior al adeudado (lo que se designa como “venta con descuento” o short sale en inglés).

• En el supuesto de que su patrimonio neto sea reducido y no resulte posible ni refinanciar ni enajenar su bien, puede solicitar al acreedor que tome posesión de la propiedad y desista de la ejecución hipotecaria y/o el veredicto por insuficiencia patrimonial (esto se conoce como “título de propiedad en sustitución de ejecución hipotecaria”). De esta manera, el proceso ejecutorio no se reflejará en su historial crediticio. Cabe la posibilidad de que deba afrontar los tributos derivados de la transferencia de dominio. Es recomendable la asesoría de un abogado.

• Puede liquidar el monto pendiente, los intereses, los costos procesales y demás gastos relacionados hasta la fecha límite legal o el día previsto para la subasta. El acreedor procederá a registrar una “Constancia de Satisfacción del Fallo” (Satisfaction of Judgment) ante el oficinista de la corte. Suministre una copia autenticada de dicha constancia al secretario del municipio en el que se ubica la finca.

• Si requiere de un período adicional para concretar la venta del activo o rembolsar la deuda, tiene la facultad de solicitar al juez que posponga la fecha límite legal o el momento de la subasta. Esto podría incrementar la suma debida. Acuda al oficinista de la corte para obtener asesoramiento pertinente acerca de cómo proceder. Es imprescindible entregar su petición con anterioridad a la fecha límite legal o a la estipulada para la venta en subasta. Durante la audiencia, detállele al magistrado la forma y el plazo en el que prevé saldar la deuda impaga.

• Puede eludir la ejecución hipotecaria al declararse en bancarrota. Acuda a un profesional del derecho para mayor información.

Este documento ha sido elaborado por Connecticut Legal Services, Greater Hartford Legal Aid, New Haven Legal Assistance Association y Statewide Legal Services of Connecticut.

SOBRE LAS OFICINAS DE INTERMEDIACIÓN HIPOTECARIA

Frente a un conflicto que se ha convertido en una desventura comunitaria, urge implementar estrategias prontas con alternativas eficaces. Una de las cuestiones más urgentes para la comunidad de España, que ha experimentado un ascenso gradual a partir de 2007, es la problemática de los morosos hipotecarios que está conduciendo a numerosos ciudadanos al desalojo de su residencia primordial. La comunidad jurídica hispana no podía permanecer indiferente ante esta coyuntura y, motivado por su compromiso con la sociedad, en enero de 2012 se inauguró la primer Sede de Mediación Hipotecaria en Terrassa, resultado de un acuerdo colaborativo entre el Municipio y el Ilustre Colegio de Abogados de la localidad catalana.

En estas Sedes, los letrados proponen, de manera gratuita para el beneficiario, un servicio de orientación, consejo y apoyo a los individuos que enfrentan obstáculos para saldar los créditos hipotecarios y están en riesgo de despojo de su morada habitual. La mediación promueve la interlocución entre la parte deudora y la institución bancaria con el objetivo de hallar una resolución antes del planteamiento de una acción de ejecución hipotecaria o durante su desarrollo.

Adicionalmente, se proporciona consejería a aquellos individuos que, pese a mantener al día sus pagos, requieren conocimiento sobre los escenarios y las repercusiones que suscitaría un eventual incumplimiento, o en contextos donde se prevea la incapacidad de cubrir las cuotas y sea necesaria la mediación con la entidad crediticia con tal de pactar condiciones más benéficas para proseguir con el abono.

Se brinda, de esta forma, información y asesoramiento desde la visión jurídica, perpetuando la negociación con la contraparte interesada.

Los propósitos que se anhelan son:

• Estructurar acciones correctivas que favorezcan la continuidad en el abono de las mensualidades y obvien los juicios de ejecución hipotecaria
• Gestionar alternativas ante las adversidades del impago que propicien que los afectados logren retener su hogar
• Estorbar, en lo posible, los desahucios ocasionados por la falta de cumplimiento en los pagos de los préstamos hipotecarios

Los resultados preliminares del servicio han sido altamente satisfactorios. Se han concertado convenios en el 60% de los casos atendidos, tales como cesiones en pago acompañadas de arrendamiento social subsecuente, reestructuraciones de deuda con carencias y sin ellas, entre otros.

Al margen de la trascendencia social que implica prevenir el desahucio familiar, la acción mediadora hipotecaria acarrea un ahorro significativo para la administración pública y los bancos, dado que el costo del servicio (que en ningún caso traslada gastos al usuario) se estima alrededor de 300 euros, en comparación con los más de 7.000 euros que implica un proceso jurídico.

El Consejo General de la Abogacía de España y el Consejo General de Trabajo Social han propuesto al Estado un proyecto de Sedes de Mediación Hipotecaria inspirado en las OIH ya operativas.

Ambas entidades han requerido al Estado que instituya una dinámica de mediación previa a la presentación de cualquier demanda de ejecución hipotecaria. De tal manera, se enfrentaría de manera global la problemática del despojo habitacional, derivado de la insolvencia en el pago de los plazos hipotecarios.

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El contenido de esta página es meramente orientativo. Únicamente es de aplicación lo dispuesto en la normativa vigente en el momento de presentación de la solicitud.

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