Abogado especialista en ejecución hipotecaria

En Garnez Abogados, llevamos a cabo un examen a medida de cada uno de los contratos hipotecarios y préstamos de nuestros clientes que enfrentan endeudamiento, con la meta de suministrar una asesoría totalmente eficaz y desglosar de manera minuciosa las iniciativas y trámites legales ya sean judiciales o alternativos disponibles para ellos.

Poseemos un grupo de profesionales altamente cualificados en la esfera del derecho financiero y bancario, quienes ofrecen guía legal ante cualquier incertidumbre que pueda presentarse y proporcionan un respaldo completo a lo largo de todo el proceso de ejecución de hipotecas.

Ejecución hipotecaria

Las incorrectas prácticas de las instituciones de crédito, sumado a la inserción de apartados desmedidos en contratos de hipoteca, han conducido a numerosas circunstancias donde los sujetos obligados por dichos préstamos no logran satisfacer los deberes contraídos al acordar el crédito con una organización financiera, originando esto en procesos de ejecución de garantías inmobiliarias, con la potencial pérdida del hogar en el que reside el individuo, siendo el resultado a menudo de una asesoría deficiente por parte del banco al momento de promover el producto hipotecario, o bien un viraje en la solidez económica del prestatario.

Como apuntamos previamente, esta realidad ha precipitado un vasto conjunto de procesos de ejecución de garantías inmobiliarias que pueden culminar en remates públicos. Para precluir tal conclusión, es aconsejable señalar la existencia de estipulaciones desproporcionadas, tal es el caso de la titulización del crédito (que implica un traspaso del titular del débito, impidiendo así a la corporación financiera actuar con autoridad en un proceso de ejecución de garantía inmobiliaria), la condición de terminación adelantada, la garantía personal o estipulación de fianza, tasas o cargos desorbitados, entre otros reconocidos por precedentes judiciales.

Hasta el transcurso del año 2008, las organizaciones crediticias se empeñaron en autorizar sin cautela operaciones de créditos e hipotecas. Instituciones bancarias y de ahorros omitieron ejecutar con precisión las normativas en materia de hipotecas, otorgando créditos hipotecarios desmesurados a clientes con ingresos limitados, incorporando un abanico de condiciones desproporcionadas, lo que provocó como resultado la ineptitud para solventar los pagos mensuales.

En la actualidad, los efectos de estas prácticas indebidas de las entidades de crédito se han materializado en incontables créditos no reembolsados, procedimientos de ejecución de garantías inmobiliarias y núcleos familiares que se encuentran al borde del desalojo (o ya han sido asignadas a la institución financiera).

Cabe subrayar, sin embargo, que previo a la interposición de la demanda de ejecución hipotecaria, la entidad financiera está comprometida a dirigir al deudor una reclamación previa a juicio, con el fin de concertar un arreglo previo al proceso judicial con el deudor, siendo este un instante clave para dialogar con el banco dado que, la concertación comúnmente resulta más breve que los litigios judiciales. Asimismo, es trascendental enfatizar, que este paso es mandatario conforme a la legislación vigente, en ausencia de lo cual se podría alegar una nulidad de procesamiento en la etapa judicial futura.

La incidencia de los procesos de ejecución de garantía inmobiliaria se ha intensificado aún más, debido a las circunstancias derivadas de la pandemia de Coronavirus y los consiguientes impagos productores del cese de actividad a nivel nacional. A esto se añade la conducta imprudente perpetuada por las entidades bancarias, que como se había mencionado, ha desembocado en la concentración de numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria, afectando tanto a corporaciones como a personas individuales, quienes enfrentan el riesgo de perder su residencia principal.

El procedimiento de ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria es un mecanismo detallado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual otorga al prestamista el derecho de declarar anticipadamente la deuda como exigible, ejerciendo su derecho para tomar el control del inmueble. Para que este proceso se lleve a cabo, se deben observar ciertos criterios indispensables.

Antes de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, la institución financiera está obligada a enviar al moroso una notificación pre-procesal a través de una comunicación escrita, ya sea carta o burofax. Después de este aviso, la entidad deberá proceder a declarar la deuda como vencida empleando igualmente el servicio de burofax.

Con la deuda declarada vencida, el prestamista tiene la obligación de elaborar un informe de liquidación de deuda, el cual establecerá el monto total que se debe. Este documento se incluirá en la solicitud formal de ejecución.

Tanto el deudor como, en su caso, el fiador, recibirán la solicitud de ejecución. Este punto es crucial, ya que brinda la oportunidad de construir una defensa robusta. Una vez que se ha notificado la ejecución, el moroso tendrá un plazo de 10 días hábiles, excluyendo fines de semana y días festivos, para presentar una objeción a la ejecución e invocar alguna de las causas estipuladas en el artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como la presencia de cláusulas consideradas como abusivas en el contrato hipotecario.

Una objeción a la ejecución bien fundamentada tiene el potencial de suspender el proceso de ejecución hipotecaria.

Paralización ejecución hipotecaria

Una considerable cantidad de procesos de ejecuciones hipotecarias poseen fundamentos legítimos para ser impugnadas, y tal como hemos mencionado previamente, es posible detenerlas. Aquí hacemos hincapié en las cláusulas impuestas de forma indebida por los bancos en los acuerdos de préstamos con garantía hipotecaria. Estas cláusulas, que se añadieron sin haber sido debidamente presentadas ni mucho menos detalladas a los clientes al momento de firmar el financiamiento.

Adicionalmente, abordamos la insuficiencia de información proporcionada por las instituciones bancarias a los garantes que, al suscribir las escrituras en su papel de garantes o avalistas, desconocen en su totalidad las obligaciones que están asumiendo. Esto incluye, por ejemplo, la cláusula de desistimiento de los privilegios de orden, división y excusión.

Cláusulas indebidas y razones para la contestación:

• Cláusula de elección de moneda extranjera
• Cláusula de límite mínimo de interés
• Cobro excesivo de comisiones o explotación en las mismas
• Aplicación del índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)
• Condición de finalización anticipada del préstamo por retrasos en los pagos
• Tasas punitivas de interés por mora desproporcionadas
• Cesión del crédito hipotecario y ausencia de titularidad legítima del banco
• Fianzas y abdicación a los derechos de excusión, división y preferencia
• Garantías personales desmedidas
• Evaluación errónea del inmueble

Suspensión de los procedimientos de una ejecución hipotecaria

Las instituciones de crédito tenían el deber de ejercer un grado básico de cuidado al momento de ofrecer y vender un crédito hipotecario que compromete al usuario por periodos extensos de 20 años o más, incluso hasta 40 años, proporcionando una explicación detallada y minuciosa de cada término del contrato y las posibles repercusiones presentes y futuras que éstos conlleven, como por ejemplo un tope en la tasa de interés o la estipulación que faculta a la entidad de crédito para exigir al cliente el pago total del saldo adeudado (caducidad anticipada) por faltas del prestatario.

Asimismo, si un magistrado local se enfrenta a incertidumbres sobre el derecho comunitario vigente, cuenta con la facultad de dirigirse al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para pedir una aclaración de la normativa. En tales circunstancias, el magistrado local posee la prerrogativa de pausar la aplicación de la ley en tanto se clarifica la cuestión prejudicial. Esto ha acontecido, por ejemplo, en casos relacionados con la cláusula de suelo o la cláusula sobre la referencia de préstamos hipotecarios (IRPH).

De hecho, numerosas cortes, en anticipación a un pronunciamiento del Tribunal de Justicia del bloque europeo respecto a la naturaleza de la caducidad anticipada, han optado por postergar las acciones de ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias y el coronavirus

Actualmente, muchas personas que en su momento no se resistieron al proceso de ejecución inmobiliaria, están a punto de enfrentar subastas de sus hogares en un futuro cercano. Además, la coyuntura actual les ha golpeado con la pérdida de empleos o una severa reducción en sus ingresos.

En este escenario, es digno de mención una de las diversas acciones implementadas por el Ejecutivo: el Decreto Ley 6/2020. Esta normativa extiende el término concedido para desalojos hasta mayo de 2024, destinado a deudores en circunstancias de vulnerabilidad, brindando la oportunidad de mantener la propiedad durante este periodo extendido.

Ejecuciones hipotecarias contra empresas

Indudablemente, el tema de las ejecuciones hipotecarias realizadas en contra de entidades corporativas ha suscitado debate por un largo periodo. No obstante, en situaciones donde el crédito no se orienta a la adquisición de una residencia, sino que se emplea con propósitos comerciales, resulta pertinente aplicar la legislación existente en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, así como las disposiciones del Código Civil y de Comercio. Esto implica que existen fundamentos legales para interponer defensa en los tribunales cuando se encuentren involucradas en un proceso de ejecución debido a la presencia de estipulaciones consideradas injustas.

¿Qué pasa si hasta ahora no he conseguido paralizar la ejecución hipotecaria? La subasta y el desahucio

En este escenario, si por alguna causa no se lograse detener la ejecución debido a la presencia de términos abusivos, el proceso ejecutivo continuaría su curso y se procedería a la enajenación pública del bien inmueble, la cual sería anunciada a través del correspondiente Juzgado y se efectuaría por medio del sistema de subasta online.

En este momento crítico, incluso si no se ha hecho previamente, es posible plantear la existencia de términos abusivos en el contrato de préstamo hipotecario, y también es factible interponer un recurso de nulidad de procedimientos, en caso de que el proceso judicial no se haya ajustado a las normativas procesales aplicables, subrayando que esto es posible siempre que no se haya alegado ni resuelto sobre estos aspectos con anterioridad.

Si la subasta se ejecutase al final, resulta fundamental considerar, como primer punto, si existen postores interesados en adquirir el bien. De no haberlos, la subasta del inmueble o local se declararía sin efecto y el solicitante de la ejecución tendría que iniciar una nueva petición de subasta.

Por otro lado, en caso de que hubiera ofertantes en la subasta, estos no podrían realizar ofertas inferiores al 70% del valor del inmueble en la subasta, en el supuesto de que se tratase de la residencia principal del deudor. Aun así, en ausencia de postores externos, la entidad financiera o el fondo comprador del crédito podría adjudicárselo por un importe equivalente al 50% del valor de salida en la subasta.

Igualmente, es primordial tener presente que cualquier deudor tiene el derecho de sanear su deuda y, de esta manera, conservar su vivienda, hasta el momento en que se anuncie oficialmente la subasta, y además luego de finalizada la misma con propuestas y hasta que el Juzgado emita formalmente la resolución de adjudicación del inmueble, dado que puede mejorar la oferta o saldar la deuda y retener la propiedad, ofreciendo así múltiples alternativas dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria para evitar la pérdida del hogar, siempre y cuando el deudor hipotecario cuente con un asesoramiento y defensa experta de abogados especializados en el ámbito bancario.

Sin embargo, si al final un tercero, que haya presentado la mejor oferta en la subasta, se hiciera con la propiedad de la vivienda, se iniciaría la etapa de desalojo, durante la cual el nuevo propietario solicitará el desalojo de los moradores actuales para poder ocupar la vivienda él mismo.

En este punto, cabe destacar que el desalojo no se llevará a cabo de manera instantánea y que los inquilinos podrán, incluso, pedir una prórroga si se encuentran en situaciones de vulnerabilidad que están previstas en la legislación vigente.

¿Llevas unos meses sin pagar la Hipoteca y no sabes cómo solucionarlo?

Si te encuentras en una etapa de varios meses de retraso en los pagos de tu crédito hipotecario y no prevés un cambio favorable en tus finanzas a corto plazo, es esencial que comiences a considerar tus opciones con urgencia ante la inminente recepción de una notificación legal.

Prepárate para lo que viene: En tales circunstancias, la entidad financiera procederá a remitirte una extensa demanda legal, que podría comprender entre 120 y 150 páginas, cuyo contenido esencial se puede resumir de la siguiente manera:

• Deberás saldar el total adeudado.
• Deberás abonar las mensualidades atrasadas correspondientes al préstamo hipotecario.
• Deberás cubrir los intereses acumulados por el retardo en los pagos, así como los gastos derivados del proceso judicial.
• Si decides no actuar, el inmueble que respalda tu hipoteca será puesto en subasta y perderás la titularidad del mismo.

¿Qué plazos tienes para oponerte a una Ejecución de tu hipoteca?

Dispones de un intervalo límite de 10 días para contrarrestar una Ejecución Hipotecaria. En otras palabras, posees una decena de días para salvaguardar probablemente tu más grande inversión y, durante este breve lapso, es crucial que localices un letrado cuyas capacidades estén en sincronía con la magnitud de tu inversión, además de que disponga del tiempo necesario para encarar tu situación específica. Anticipándonos a tus necesidades, te alertamos: localizar a tiempo un letrado especialista en la materia resulta ENREVESADO, y si se añade la premura de la situación, resultará ser COSTOSO. Mi consejo: Prevé las circunstancias que ya presagiabas desde hace tiempo y comienza a ponderar tus alternativas para afrontar una ineluctable ejecución hipotecaria. Considera las posibilidades con un jurista de confianza y déjale el encargo de tu asunto para que inicie con la diligencia pertinente.

Proceso de Ejecución Hipotecaria

El procedimiento de recuperación por impago de hipoteca se estructura en diversas etapas:

• Implementación del vencimiento acelerado: inicialmente, la entidad bancaria activa la provisión de vencimiento acelerado para avanzar con la recuperación por impago de hipoteca, permitiéndole rescindir el contrato ante una falta de pago del prestatario. Dicha provisión se hace efectiva únicamente si el prestatario adeuda un mínimo de 12 mensualidades o el equivalente al 3% del total del préstamo hipotecario, durante la primera mitad del periodo pactado para la devolución, o bien 15 mensualidades o el equivalente al 7% del capital del préstamo hipotecario, durante la segunda mitad del mismo. Anterior al comienzo del proceso de recuperación por impago, la institución financiera está obligada a comunicar al prestatario, con un preaviso mínimo de 30 días, sobre la deuda pendiente.

• Interposición de la solicitud ejecutiva: después de habilitar la cláusula de vencimiento acelerado, la entidad crediticia está en su derecho de presentar una solicitud ejecutiva ante el órgano judicial correspondiente para dar inicio al trámite de recuperación por impago de hipoteca.

• Emisión de la notificación de la solicitud al deudor: corresponde al órgano judicial la responsabilidad de enviar al deudor la notificación sobre la solicitud interpuesta, emplazándolo al pago del capital impagado, la cuantía total adeudada, los intereses moratorios, así como los costes judiciales relacionados.

• Expedición del certificado de gravámenes: se requerirá al juez la emisión de un certificado de gravámenes desde el Registro de la Propiedad, el cual verifique la consignación de la hipoteca sobre el inmueble y cualquier otro gravamen existente sobre el mismo.

• Convocatoria y realización de la subasta: obtenido el certificado de gravámenes, se procederá a fijar el día y hora para el acto de la subasta. El inmueble será ofrecido al postor más elevado a través del portal electrónico de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE), sin que el importe pueda ser inferior al 75% del valor de tasación del mismo.

• Expulsión del inmueble: en el último paso, se registrará en el Registro de la Propiedad la identidad del nuevo titular del inmueble, quien estará facultado para demandar la entrega y toma de posesión del mismo. Si se encuentra que el propietario previo aún reside dentro, se desplazará al lugar una comisión judicial para forzarle a desalojar la propiedad.

¿Es posible parar la Ejecución Hipotecaria?

Sin embargo, ¿resulta factible detener un proceso de ejecución hipotecaria? Efectivamente, lo es. En el caso de que la propiedad implicada sea tu hogar habitual, es posible inhabilitar el procedimiento de ejecución mediante el abono de las cuotas pendientes, sumado a los intereses.

Además, tienes la posibilidad de negociar con la entidad bancaria para modificar los términos del crédito, a cambio de tu compromiso por saldar la deuda.

Existen otras estrategias que comprenden la revisión del contrato hipotecario en busca de términos desproporcionados o la opción de acogerse a un conjunto de directrices éticas contempladas en el Código de Buenas Prácticas, especialmente si te hallas en un escenario de dificultad económica notable.

¿Cuánto cuesta paralizar una Ejecución Hipotecaria?

La inversión requerida para suspender un proceso de ejecución hipotecaria fluctúa en función de las circunstancias específicas de cada instancia. A pesar de ello, es factible mencionar una estimación de costes para obtener un panorama general.

Por otra parte, al delinear la tarifa por la revisión de términos de una ejecución hipotecaria, se puede señalar una horquilla de valores que oscilaría dentro de los límites financieros siguientes:

• Coste mínimo estimado: 1.000 €
• Coste promedio orientativo: 1.500€
• Coste máximo previsto: 3.000€

¿Cómo encontrar un abogado para la Ejecución Hipotecaria?

Si deseas asesorarte con un experto en asuntos de Derecho Bancario, tan solo debes completar el formulario que hallarás en este sitio web en que te hallas presente.

Tu petición será remitida a Melendos, un destacado consorcio legal de España, que te proporcionará la ventaja de que hasta tres letrados con especialización valoren tu situación y te presenten una cotización a medida.

Este proceso te permite la facilidad de hacerlo todo sin moverte de tu casa y la tranquilidad de saber que estarás interactuando con profesionales jurídicos de alta calificación.

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El contenido de esta página es meramente orientativo. Únicamente es de aplicación lo dispuesto en la normativa vigente en el momento de presentación de la solicitud.

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